Quanto guadagna un affitti brevi: fatturato, margini e stipendio reale (2026)

Il fatturato di un affitti brevi dipende da tre variabili: la tariffa media a notte, il tasso di occupazione e il numero di proprietà gestite. Partiamo da un singolo appartamento, che è il caso più comune in Italia.

Nelle grandi città turistiche — Roma, Milano, Firenze, Venezia, Napoli — un bilocale ben posizionato applica una tariffa media di 80–150 euro a notte. In borghi o città secondarie la tariffa scende a 50–80 euro. Il tasso di occupazione medio in Italia, secondo stime del settore, si aggira tra il 55% e il 75% annuo per le strutture gestite attivamente (chi lascia l'annuncio fermo e non aggiorna i prezzi scende sotto il 40%).

Facciamo i conti con un esempio realistico: bilocale a Roma, tariffa media 100 euro, occupazione 65% su 365 notti.

• Notti vendute: circa 237
• Fatturato annuo: circa 23.700 euro

Un appartamento più grande (trilocale, città d'arte) con tariffa a 150 euro e occupazione al 70% può arrivare a 38.000–45.000 euro annui. Chi gestisce 3–5 appartamenti con questi numeri può toccare 80.000–150.000 euro di fatturato complessivo. Si tratta di stime orientative: ogni mercato locale ha le sue specificità e i risultati variano in modo significativo.

Attenzione: il fatturato comprende anche le spese di pulizia addebitate all'ospite, che in molti casi valgono 20–50 euro a prenotazione aggiuntivi, ma sono anche un costo diretto che va sottratto.

Qui la maggior parte di chi valuta questa attività commette l'errore più costoso: confonde il fatturato con il guadagno. I costi di un affitti brevi sono numerosi e, sommati, pesano in modo significativo.

Commissioni delle piattaforme (Airbnb, Booking, VRBO): mediamente il 15–20% del fatturato lordo. Su 23.700 euro significa 3.500–4.700 euro l'anno solo di commissioni.

Pulizie e cambio biancheria: una pulizia professionale tra un ospite e l'altro costa in media 40–80 euro a intervento nelle grandi città. Con 237 notti vendute e soggiorni medi di 3 notti, si stimano circa 79 cambi: costo totale 3.200–6.300 euro/anno.

Utenze (luce, gas, acqua, internet): stima di 150–300 euro al mese, quindi 1.800–3.600 euro/anno.

Assicurazione specifica per affitti brevi: 300–600 euro/anno (obbligatoria in molte regioni dal 2025).

Manutenzione ordinaria e piccoli interventi: stima prudenziale di 500–1.500 euro/anno per appartamento.

Canone di affitto (se la proprietà non è di tua proprietà): questa è la voce che può rendere l'attività in perdita. Un bilocale affittato a 700–1.000 euro/mese pesa 8.400–12.000 euro/anno di costo fisso. Su un fatturato di 23.700 euro, lascia pochissimo margine.

Sommando le voci principali (escluso affitto): si stimano costi operativi di 9.000–16.200 euro/anno per un singolo appartamento.

Arrivati qui, il quadro è più chiaro. Riprendiamo l'esempio del bilocale a Roma con 23.700 euro di fatturato annuo.

Sottraendo i costi operativi stimati (commissioni + pulizie + utenze + assicurazione + manutenzione), il margine operativo lordo — cioè quello prima delle tasse — si aggira tra 7.500 e 14.700 euro.

Su questo importo si applica la cedolare secca, che per gli affitti brevi è pari al 26% dal secondo immobile in poi (21% sul primo appartamento, confermato dalla normativa vigente). Sul primo appartamento, con margine operativo di 14.700 euro, la cedolare secca pesa circa 3.087 euro. Restano in tasca circa 11.600 euro netti.

Se il proprietario gestisce personalmente (zero spese di property management esterno), questo è il guadagno netto annuo: meno di 1.000 euro al mese. Non è uno stipendio. È un reddito integrativo.

Chi invece affida la gestione a un property manager esterno paga un'ulteriore commissione del 20–30% del fatturato: a quel punto il netto scende a 2.000–5.000 euro/anno sul singolo appartamento, che è irrisorio come ritorno sull'investimento.

Il quadro cambia radicalmente con 3–5 appartamenti di proprietà ben posizionati: il fatturato aggregato di 80.000–120.000 euro può generare un netto di 25.000–45.000 euro/anno (stima), che inizia ad assomigliare a uno stipendio vero.

Non tutti gli affitti brevi producono gli stessi risultati. La forbice tra chi guadagna davvero e chi si limita a coprire i costi dipende da poche leve concrete.

1. Proprietà di proprietà vs. in affitto. Gestire un appartamento di tua proprietà — anche con un mutuo — è strutturalmente più redditizio. Chi subaffitta (il cosiddetto modello rent-to-rent) ha margini molto stretti: reggono solo con occupazione superiore all'80% e tariffe premium.

2. Gestione del prezzo dinamica. Chi usa strumenti di dynamic pricing (adeguamento automatico delle tariffe in base alla domanda) ottiene in media un 15–25% in più di fatturato rispetto a chi fissa un prezzo fisso per tutto l'anno. Su 23.700 euro, sono 3.500–5.900 euro aggiuntivi.

3. Qualità delle foto e degli annunci. Un annuncio professionale con foto di qualità aumenta il tasso di conversione. La differenza in occupazione tra un annuncio mediocre e uno ottimizzato può valere 10–20 punti percentuali.

4. Posizionamento geografico. Un appartamento a 500 metri dal centro storico può valere il doppio rispetto a uno in periferia. La scelta dell'immobile è la decisione più importante.

5. Gestione delle recensioni. La valutazione media su Airbnb è direttamente correlata all'occupazione: strutture sotto 4,7 stelle vedono cali di prenotazione stimati del 20–30%. Ogni risposta alle recensioni conta.

Chi combina queste leve su più unità costruisce un'attività scalabile. Chi gestisce un solo appartamento in modo passivo, difficilmente supera i 10.000 euro netti l'anno.

Valutare se conviene aprire un affitti brevi nel 2026 significa calcolare il ritorno sull'investimento rispetto al capitale impegnato e al tempo dedicato.

Investimento iniziale: per avviare un affitti brevi su un appartamento già di proprietà, i costi di allestimento (mobili, elettrodomestici, biancheria, kit di benvenuto, fotografie professionali) si stimano tra 5.000 e 20.000 euro a seconda delle condizioni di partenza. Se l'appartamento è da ristrutturare, si sale a 30.000–80.000 euro.

Tempo di rientro: con un netto annuo di 10.000–12.000 euro e un investimento iniziale di 15.000 euro su un appartamento già arredato, il break-even (cioè il momento in cui hai recuperato l'investimento iniziale) arriva in 12–18 mesi. Non è male come investimento, a patto che i costi operativi siano sotto controllo.

Il mercato nel 2026. Il turismo in Italia ha registrato numeri record negli ultimi anni. Le piattaforme di affitti brevi continuano a crescere, ma la normativa si fa più stringente: molte città hanno introdotto o stanno introducendo limiti ai giorni di locazione turistica (es. 90 giorni/anno a Milano per le prime case) e obbligo di Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questi vincoli riducono la redditività per chi opera in modo non strutturato.

Il modello funziona meglio come attività semi-professionale con 2–5 appartamenti gestiti attivamente, non come reddito passivo da singola unità. Se l'obiettivo è uno stipendio vero, servono volumi e organizzazione, non solo un buon appartamento.

Quanto guadagna al mese un affitti brevi con un solo appartamento?
In media, un singolo appartamento in città turistica genera un netto mensile di 600–1.200 euro dopo costi e tasse. Non è uno stipendio, ma un reddito integrativo. Per superare i 2.000 euro netti al mese serve almeno una seconda unità ben posizionata.

Quanto si incassa al giorno con un affitti brevi?
La tariffa media a notte in Italia oscilla tra 60 e 150 euro a seconda della città e della stagione. Ma l'appartamento non è sempre occupato: con un'occupazione del 65%, l'incasso medio giornaliero (spalmato su 365 giorni) scende a 40–98 euro/giorno lordi.

Conviene fare affitti brevi se pago l'affitto dell'appartamento?
Con un canone di affitto di 700–1.000 euro/mese, il modello rent-to-rent è molto rischioso. Funziona solo con occupazione costante sopra il 75% e tariffe premium. In caso contrario, si rischia di lavorare in perdita. Valuta sempre il punto di pareggio prima di firmare un contratto.

Quante tasse si pagano sugli affitti brevi?
L'aliquota della cedolare secca è del 21% per il primo appartamento e del 26% dal secondo in poi. Si applica sui proventi lordi, non sul netto. Se sei un operatore professionale con più unità, potresti essere soggetto a IVA e IRPEF: consulta un commercialista.

Con quanti appartamenti si vive di affitti brevi?
La stima del settore indica che servono almeno 3–5 appartamenti di proprietà ben posizionati per generare un reddito netto annuo di 30.000–50.000 euro, paragonabile a uno stipendio medio italiano. Con appartamenti in affitto (rent-to-rent), il numero sale a 6–10 unità per raggiungere lo stesso risultato.